Se hai pensato di intestare un appartamento ai figli minorenni e ti chiedi come fare, quanto costa e soprattutto quali rischi implica, ecco alcuni suggerimenti che fanno al caso tuo.
Per prima cosa, saprai già che intestare un appartamento ai figli costituisce un atto di donazione e che, pertanto, sei tenuto ad andare dal notaio. Come per tutti i rogiti, dovrai versare le imposte allo Stato e la parcella al professionista.
Dal momento in cui avviene il passaggio di proprietà, per tutto l’anno successivo, l’atto non produce effetti nei confronti di eventuali creditori i quali potranno ugualmente pignorare il bene. Potranno addirittura farlo anche nei successivi quattro anni, previo esperimento però dell’azione revocatoria. In più, se stai agendo in questo modo per sottrarti al pagamento delle imposte sui redditi, sappi che puoi essere denunciato penalmente.
Il trasferimento può generare una lesione delle quote di legittima degli altri eredi che, tuttavia, non possono attaccare l’atto di donazione prima della tua morte.
Tutte queste regole meritano approfondimento. È quanto faremo nell’articolo che segue. Ecco allora come intestare casa ai figli minorenni.
Indice
1 Come intestare casa ai figli minorenni
2 Quanto costa intestare una casa a un figlio?
3 Revoca dell’intestazione della casa se ci sono creditori
4 Liti tra figli e genitori
5 Intestazione casa al figlio minore: chi paga l’Imu?
6 Liti tra figli e altri eredi
7 ApprofondimentiCome intestare casa ai figli minorenni
Per eseguire il passaggio di proprietà, devi innanzitutto chiedere l’autorizzazione al giudice tutelare. Devi, quindi, presentare un’istanza presso la cancelleria del tribunale di residenza dei tuoi figli. L’istanza deve essere firmata da entrambi i genitori.
Se non hai pratica, puoi trovare un facsimile nel box qui sotto oppure chiedere l’assistenza di un professionista. Di solito, ad occuparsi di tale adempimento sono gli avvocati o lo stesso notaio al quale ti dovrai rivolgere per l’atto di donazione.
Ottenuta l’autorizzazione, puoi rivolgerti a un notaio e prendere un appuntamento. Dovrai recarti lì insieme all’altro genitore del minore solo se l’immobile è cointestato anche a questi. Dinanzi al notaio dovranno apparire due testimoni che, tuttavia, vengono di solito presi tra il personale dipendente dello studio notarile.
Al notaio dovrai portare, oltre ai documenti di identità, il cosiddetto atto di provenienza, ossia il rogito grazie al quale sei divenuto proprietario del bene (ad esempio, atto di acquisto, donazione, successione ereditaria).
Il figlio non deve apparire davanti al notaio proprio perché al suo posto firmeranno i genitori.
Quanto costa intestare una casa a un figlio?
Ad occuparsi delle tasse da versare all’atto del rogito sarà il notaio al quale dovrai corrispondere tutti gli importi dovuti all’erario.
La tassazione è differente a seconda che per il minore la casa sia anche la prima. Se, infatti, tuo figlio non ha altre abitazioni nello stesso Comune e non possiede neanche altri immobili, in qualsiasi parte d’Italia, già acquisiti con il bonus prima casa, otterrai un notevole sconto di imposta. Verserai cioè l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. In più, verserai 50 euro per l’imposta ipotecaria e altre 50 euro per quella catastale. Non è dovuta l’imposta sulle donazioni per immobili fino a 1 milione di euro.
Dovrai poi corrispondere la parcella al notaio, secondo il preventivo che questi ti ha rilasciato al momento del conferimento dell’incarico.
Revoca dell’intestazione della casa se ci sono creditori
Il primo problema con cui ti devi confrontare dopo che hai intestato la casa a tuo figlio è quello di eventuali azioni da parte dei creditori. Se, ad esempio, hai dei sospesi con l’agente per la riscossione esattoriale, fornitori, vicini di casa, condominio o altri creditori, questi possono, entro 5 anni dal rogito, intentare la cosiddetta azione revocatoria, una causa volta a rendere inefficace il passaggio di proprietà e sottoporre poi il bene a pignoramento.
Peraltro, nel primo anno dal rogito, il passaggio di proprietà è inefficace al creditore che abbia trascritto il pignoramento immobiliare nei pubblici registri: entro tale termine, infatti, egli può mettere all’asta il bene senza neanche bisogno della revocatoria.
La revocatoria è subordinata alla prova che, all’esito della donazione, il tuo patrimonio è rimasto privo di altri beni utilmente pignorabili da parte dei creditori. Quindi, se hai ancora altri beni o un cospicuo gruzzolo in banca, la revocatoria viene rigettata.
Dopo cinque anni dal rogito, invece, l’intestazione è definitiva e non più attaccabile.
Infine, se hai un debito con l’Agenzia delle Entrate per imposte sui redditi (ad es. Irpef) superiore a 50mila euro e non possiedi altri beni oltre a quello che hai intestato a tuo figlio, puoi essere incriminato per il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.
Liti tra figli e genitori
Il secondo problema con cui confrontarti è quello che, in caso di litigi con tuo figlio, questi, in qualità di proprietario, possa intimarti di andare via dalla casa che gli hai donato. Questo problema è superabile con una riserva di usufrutto a tuo favore, che dovrai far iscrivere al notaio al momento del rogito. In questo modo, ti spetterà vivere nell’immobile in questione vita natural durante.
Intestazione casa al figlio minore: chi paga l’Imu?
Se nella casa intestata al minore risiedete sia tu che tuo figlio e, in essa, avete fissato la vostra dimora abituale (ossia vi vivete in gran parte dell’anno), l’Imu non è dovuta. Se, invece, si tratta della seconda casa, tuo figlio dovrà versare l’Imu anche se vi è residente (e ciò perché, come detto, è necessario anche il requisito della dimora abituale). In tal caso, però, a pagare dovrete essere tu e l’altro genitore, in qualità di esercenti la potestà genitoriale sul bambino.
Liti tra figli e altri eredi
L’ultimo problema che potrebbe porsi è alla tua morte. Se la cessione dell’immobile ha privato gli altri eredi delle rispettive quote minime di eredità (la cosiddetta legittima), questi hanno 10 anni dall’apertura della successione per contestare la donazione. Sarà quindi bene che, prima di eseguire la donazione tu abbia ben chiaro il criterio di ripartizione del tuo patrimonio per evitare successive liti familiari.